Cotas como moeda de troca para compra de imóveis: até onde modelo funciona nos FIIs?

O uso de cotas como moeda de troca em aquisições de ativos tem ganhado espaço no mercado de fundos imobiliários, especialmente em um cenário de juros alto e maior dificuldade de captação via emissões tradicionais. A estratégia, no entanto, traz uma série de condicionantes e riscos que vêm sendo debatidos por analistas do setor.

Na prática, a operação permite que fundos adquiram imóveis sem desembolso imediato de caixa, entregando cotas ao vendedor como forma de pagamento. O modelo pode acelerar o crescimento dos portfólios, mas depende de fatores como liquidez, preço de mercado e alinhamento entre as partes envolvidas.

Para Lauro Sawamura Kubo, gestor da Patagônia Capital, o principal limite está na precificação das cotas. “A cota precisa estar bem precificada, idealmente alinhada ao valor patrimonial, para evitar destruição de valor”, diz. Segundo ele, a liquidez no mercado secundário também é determinante para a viabilidade dessas operações.

Outro ponto sensível é o comportamento do vendedor após a transação. “Não é sustentável realizar uma transação com alguém que pretende se desfazer rapidamente das cotas recebidas”, diz Kubo. Nesse caso, a pressão vendedora pode impactar negativamente o preço das cotas e prejudicar os cotistas.

Além disso, a credibilidade do fundo também entra na equação. Sem confiança na gestão e na estratégia, a aceitação de cotas como pagamento tende a ser mais limitada, o que pode restringir o uso desse modelo.

Fundos maiores são os principais beneficiados

Segundo Otmar Schneider, analista da Nord Investimentos, dois fatores se destacam como principais limitantes: valor patrimonial e liquidez. “O valor patrimonial tem que ser percebido como justo por quem está fazendo a troca, e a liquidez é fundamental”, afirma.

Segundo ele, fundos maiores tendem a ter vantagem nesse tipo de operação. “Fundos muito grandes têm mais facilidade, porque oferecem maior liquidez. Isso é importante para quem quer vender o imóvel e eventualmente transformar as cotas em dinheiro”, explica.

Schneider também pondera que o modelo pode acelerar o crescimento dos fundos, mas exige disciplina. “Eles vão crescer mais rápido, com certeza. Mas, dependendo da execução, podem assumir mais riscos.”

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