De fachada vazia a ativo disputado: como São Paulo redesenha o térreo dos prédios

Após anos de dificuldade para emplacar o uso de fachadas ativas nos prédios em São Paulo, o setor imobiliário está agora em um novo momento: mais atentas ao destino final dos espaços e alinhadas com eventuais investidores, incorporadoras chegam a ter os compradores desses ativos como sócios de empreendimentos residenciais.

Novos projetos tentam resolver alguns problemas que, historicamente, atrapalharam a liquidez dos espaços destinados a comércio e serviços no térreo de prédios desde 2015. Enquanto a melhor infraestrutura de energia e exaustão, bem como ventilação natural, sombra e metragem, têm estimulado a chegada de restaurantes a centros estéticos às fachadas ativas, adaptações nos modelos de contrato chegam a atrair até cartórios aos espaços.

“Na versão mais recente das fachadas ativas, o projeto já tem que ser bem pensado na partida. É um desafio do incorporador: pensar no usuário do espaço. Assim como ele dedica tempo a entender o comprador final do residencial, também tem que dedicar um tempo importante à lógica de utilização desses espaços”, afirma o diretor de serviços de portfólio da consultoria imobiliária JLL, Roberto Patiño.

Estímulo às fachadas ativas

Desde a aprovação do Plano Diretor de 2014, principal responsável por estimular a adesão às fachadas ativas em empreendimentos imobiliários, as taxas de ocupação sempre se mantiveram em patamares distantes ao ideal. A Associação Comercial de São Paulo (ACSP) fez o cálculo: em 2023, a vacância nesses espaços era de 60% a 80%.

Em alguns dos primeiros projetos a incluírem estes espaços, acontecia o seguinte: enquanto os desenhos não levavam em conta os consumidores finais, a equipe de vendas residencial muitas vezes não sabia como vender a área comercial do prédio. Seduzidos pelo potencial de venda similar ao custo da área residencial, muitos investidores até entraram no negócio, apenas para ver o ativo “queimar na mão”. Os lojistas e prestadores de serviço não conseguiriam aproveitar os espaços.

E por que os incorporadores, então, decidiram por aderi-las? Porque, segundo o plano diretor, todo o espaço dedicado a uma fachada ativa pode ser adicionado no potencial construtivo do prédio. Ou seja, cada metro quadrado destinado a lojas com acesso público no térreo pode ser convertido em mais andares de apartamento nos andares de cima.

A ideia da medida é promover usos mais dinâmicos dos espaços públicos e conectar os edifícios às calçadas e, por consequência, ao trânsito de pessoas de fora dos prédios. A inspiração, conta Patiño, são as “cidades de 15 minutos”, conceito importado da França para definir modelos urbanos em que um morador consegue acessar quase todos serviços cotidianos em até 15 minutos a pé ou de bicicleta.

Vila Mariana, Ibirapuera, Perdizes, Vila Madalena, Santo Amaro e Rebouças são os eixos com maior número de empreendimentos com fachadas ativas, enquanto a maior proporção de empreendimentos com esses espaços se concentra na Santa Cecília, na Vila Madalena e em Perdizes.

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“Para as fachadas ativas terem realmente um impacto, é preciso que a administração, ao ajustar a Lei, faça uma análise de cada um dos bairros. Cada rua de São Paulo tem suas especificidades”, afirma o vice-presidente da ACSP, Andrea Matarazzo. “Não adianta colocar uma fachada ativa onde não há consumidor. Esse balanceamento deve ser feito, mas não pode ser uma lei geral para a cidade toda, é muito específico para cada um dos lugares.”

Porém, apenas a distribuição geográfica e a vocação dos bairros em que estão localizadas não explica tudo. O desenho dessas áreas passou por diversas adaptações até que as incorporadoras chegassem a um (ou vários) modelos ideiais.

Projetos adequados desde a partida

A One Innovation, uma incorporadora de imóveis de médio e alto padrão dedicada a empreendimentos nos bairros de Perdizes, Pinheiros, Itaim e Jardins, por exemplo, decidiu reduzir pela metade a metragem das fachadas ativas de seus prédios.

“Nos nossos prédios anteriores fizemos fachadas muito grandes, de 300 a 400 metros quadrados. Percebemos que era muito difícil vender, porque o aluguel ficava mais caro, precisava de um inquilino maior”, conta o vice-presidente da One Innovation, Paulo Petrin.

Os empreendimentos poderiam até ser vendidos, mas o processo tomava mais tempo. A One Innovation então procurou por consultorias de varejo para estudarem melhor as regiões e o tamanho dos projetos. Hoje, 80% das fachadas ativas nos empreendimentos da incorporadora estão ocupadas.

Nos desenhos mais modernos, as fachadas ativas precisaram resolver também questões estruturais que, até pouco tempo atrás, eram minimizadas. “Precisaram lidar com a exaustão, como funciona a entrada e saída de material de apoio. Lixo, por exemplo, como tratá-lo no dia a dia sem criar um mal-estar com as lojas? O mesmo vale para restaurantes que possuem operação de delivery”, explica Patiño, da JLL.

A Porte, responsável por um eixo imobiliário de mais de 10 prédios na Zona Leste de São Paulo, é outra incorporadora de olho nas possibilidades em fachadas ativas. “Para nós, o assunto das fachadas ativas faz sentido antes mesmo dos incentivos do Plano Diretor”, conta o diretor comercial da incorporadora, Igor Melro.

Até 2014, a empresa já havia tentado desenvolver projetos que incluíssem fachadas ativas, mas encontrou dificuldades para torná-los viáveis sem os incentivos. A dificuldade não era apenas da Porte. Segundo um levantamento da ACSP, dos 218 empreendimentos com fachadas ativas em 2023, 94,3% foram construídos após o Plano Diretor, enquanto apenas 5,6% são anteriores a ele.

Além do estímulo proposto pela legislação, a Porte também percebeu que, para dar liquidez aos ativos, precisaria encontrar modelos de venda que garantissem uma sintonia com os compradores. Como alternativa à simples compra do terreno, alguns dos donos de fachadas ativas de residenciais da companhia entram no empreendimento como sócios.

“O que nós aprendemos mais recentemente foi evitar comercializar essas lojas uma a uma. Quando você vende como uma alternativa de construção de patrimônio, o empresário fica com o espaço como um ativo financeiro, ele não detém conhecimento sobre o tema”, afirma Igor Melro.

Uma das decisões da companhia foi criar uma área chamada de Gestão de Ativos. Formada por pessoas com experiência em áreas como varejo, o setor auxilia investidores a encontrarem inquilinos mais adequados para alugar espaços para seus comércios ou serviços nas fachadas ativas do prédio. Hoje, investidores da incorporadora chegam a ter de 70% a 80% de ocupação nas fachadas.

Como o eixo de edifícios construídos pela Porte é próximo geograficamente, a empresa também busca atuar junto aos investidores para ocupar as fachadas ativas com uma variedade complementar de empresas. Recentemente, por exemplo, o 12º Cartório de Notas deixou o endereço que ocupou por anos na Alameda Santos ocupar a área comercial de um edifício da Porte e atender a Zona Leste.

A lógica por trás da composição de serviços e estabelecimentos diferentes é a mesma de um shopping: “Pelo modelo, pode-se cobrar menos de quem é gerador de fluxo de pessoas e mais de quem, eventualmente, tem uma posição um pouco menor. É como replicar as lojas âncora e satélite de um shopping”, conta Melro.

A melhoria na estrutura e no planejamento de fachadas ativas pode reverter a dominância de um perfil de lojas de amenidades e minimercados no uso dessas estruturas. Lojas como Oxxo, Minuto Pão de Açúcar, Carrefour e Multi Coisas são mencionadas na pesquisa da ACSP como alguns dos empreendimentos mais presentes.

“Nessa nova versão das fachadas ativas, não são só lojas de amenidades, mas algo que seja um bom serviço e que tenha um entorno bem resolvido. Esse é o desafio. Construir o prédio acaba sendo uma commodity, desenhar os projetos é que realmente terá valor”, aponta Patiño, da JLL.

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