Doou seu imóvel com usufruto? Saiba como declarar no IR 2026 sem cair na malha

A doação de imóvel para os herdeiros ainda em vida com reserva de usufruto vem ganhando espaço no Brasil como estratégia de planejamento patrimonial e sucessório. Isso porque a operação permite antecipar a transferência do bem aos herdeiros, reduzindo os custos em futuros inventários, mas mantém o direito de uso pelo doador, seja para morar ou para receber rendimentos, como aluguel. No entanto, a prática ampliou as dúvidas entre os contribuintes na hora de prestar contas à Receita Federal.

Afinal, quem deve declarar o quê no Imposto de Renda? E como devem sem inseridos os dados corretamente? Especialistas ouvidos pelo InfoMoney alertam que a doação com reserva de usufruto exige mais atenção a partir de 2026, levando-se em conta o que foi feito em 2025, tanto de quem doa quanto de quem recebe, a fim de evitar inconsistências, multas e até cair na malha fina.

O ponto central é que o imóvel passa a ter duas figuras distintas: de um lado, o doador, também chamado usufrutuário, que mantém o direito de uso. Do outro, o donatário ou nu-proprietário, que detém a titularidade do bem, mas só terá acesso pleno a ele no futuro, quando o doador morrer. E, segundo os especialistas, essa divisão jurídica precisa aparecer de forma clara na declaração do Imposto de Renda a partir deste ano, e é justamente aí que muitos contribuintes erram.

GUIA: Como declarar imóvel no Imposto de Renda 2026

“Há erros no Imposto de Renda que não aparecem de imediato, mas surgem depois com autuação e multa. A declaração da nua propriedade é um desses pontos sensíveis”, explica o advogado Arthur Mendes Lobo, sócio do Wambier, Yamasaki, Bevervanço & Lobo Advogados. Segundo ele, um dos equívocos mais comuns é imaginar que o nu-proprietário não precisa declarar o imóvel por não o utilizar. “Precisa, porque é o titular do patrimônio, ainda que não usufrua dele”, acrescenta.

O aumento dos casos de inconsistências nos últimos anos foi tanto que passou a chamar mais atenção do Fisco, o que elevou o nível de detalhamento exigido na declaração. Além disso, a ampliação do cruzamento de dados com informações de cartórios, bem como com as informações do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos (ITCMD) e até com as próprias declarações das partes envolvidas colocou uma lupa bem grande sobre esse tipo de transação.

“Hoje, a Receita Federal não analisa apenas números. Ela cruza dados, endereços, movimentações, vínculos patrimoniais, padrões de comportamento. Ou seja, o sistema não lê apenas a declaração. Ele interpreta a coerência dela, por isso é preciso estar atento”, explica Lobo.

Na prática, isso significa que não basta apenas declarar o imóvel. É preciso explicar corretamente a relação jurídica que envolve o bem. Quando isso não está completo, surgem lacunas que o sistema tende a interpretar como inconsistência. “O contribuinte precisa refletir exatamente a estrutura jurídica do negócio. A simples descrição genérica deixou de ser suficiente”, afirma Daniela Poli Vlavianos, sócia do Poli Advogados.

Segundo Cristina Arruda, tributarista da Lopes & Castelo Sociedade de Advogados, a consistência entre as duas declarações é essencial. “O que o doador informa precisa coincidir com o que o donatário declara, especialmente quanto ao valor do bem e a identificação das partes. Divergências são rapidamente identificadas”, afirma.

Outro ponto que exige atenção é o valor atribuído ao imóvel. O Imposto de Renda, em regra, utiliza o custo de aquisição, e não o valor de mercado. Há possibilidade de atualização, mas isso pode gerar incidência de imposto sobre ganho de capital para quem doa, o que torna a decisão estratégica.

Além disso, o ITCMD, um imposto estadual, continua sendo devido e deve estar alinhado com as informações e valores declarados. “A regularidade desse imposto e a coerência entre os dados são fundamentais para evitar questionamentos fiscais”, diz Cristina.

Na avaliação do tributarista Caio Cesar Braga Ruotolo, sócio do Silveira Advogados, o cenário atual exige ainda mais atenção do contribuinte. “A essência da tributação não mudou, mas a Receita passou a enxergar melhor essas operações. Isso aumenta o risco de pegar erros de quem não preenche corretamente”, afirma.

Nesse contexto, a declaração de imposto de renda deixa de ser apenas um formulário e passa a funcionar como um retrato detalhado da estrutura patrimonial do contribuinte. Quando bem preenchida, com informações completas e coerentes, reduz significativamente o risco de autuação. Quando não, abre espaço para que o próprio sistema da Receita “complete” a história, o que raramente joga a favor do contribuinte, segundo os especialistas.

Quem declara o quê no IR 2026

Doador (quem transferiu o imóvel)

– Dá baixa do bem na ficha Bens e Direitos

– Informa a operação na ficha Doações Efetuadas (código 81)

– Se manteve o usufruto, declara esse direito e indica quem é o novo proprietário

– Não paga IR sobre a doação, mas deve observar eventual ganho de capital, conforme o valor declarado. Vale lembrar que o doador pode optar por declarar o imóvel pelo valor histórico (de aquisição) ou pelo valor de mercado. Se a doação for feita pelo valor declarado anteriormente, não há ganho de capital nem tributação.

– Declara rendimentos gerados pelo imóvel (como aluguel)

– ITCMD é um imposto estadual, mas não exclui a necessidade de declarar o bem no IR

Donatário (quem recebeu o imóvel ou nu-proprietário)

– Declara o imóvel na ficha Bens e Direitos (como nua-propriedade)

– Informa o valor recebido na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis

– Deve identificar o doador e indicar que o bem tem usufruto

– Não declara rendimentos do imóvel enquanto não tiver a posse plena

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