Imóveis subvalorizados: entenda a estratégia do FII TEPP11 para geração de valor

O fundo imobiliário TEPP11 (Tellus Properties) tem apostado em uma estratégia menos óbvia dentro do segmento de lajes corporativas: a aquisição de prédios de padrão B com potencial de transformação e geração de valor ao longo do tempo.

Segundo o gestor André Nardi, a tese do fundo está ancorada na identificação de ativos bem localizados, mas que ainda não refletem todo o seu potencial. “A gente trabalha muito no modelo buy, fix and sell [Um modelo de negócios que visa gerar lucro através da compra de ativos subvalorizados]. Ou seja, compra um prédio que tem um potencial muito grande de transformação”, afirmou no Liga de FIIs desta semana.

A localização, segundo ele, é o principal filtro na originação. “Não adianta comprar um prédio que não é bem localizado, porque isso vai contra a dinâmica de ocupação. A gente busca polos mais resilientes”, explica.

A partir da aquisição, a gestão atua em diferentes frentes para reposicionar os ativos. As intervenções vão desde melhorias estruturais até ajustes operacionais. “A gente traz certificações, renova fachada, melhora a eficiência e revisa toda a operação do prédio”, diz Nardi.

“A gente entra no dia a dia da gestão predial. Costumo dizer que a gente vira quase síndico do prédio”, afirma o gestor, citando iniciativas voltadas à redução de custos e aumento da atratividade para os inquilinos.

Assimetria de preços abre espaço para ganhos

Na avaliação de Nardi, o grande diferencial da estratégia está na assimetria entre prédios de diferentes padrões construtivos. “Quando você compara, muitas vezes um prédio B custa praticamente metade de um A, mesmo estando lado a lado.”

Essa diferença de preço cria espaço para capturar valor com gestão ativa. “A gente parte de um cap rate competitivo, mas o objetivo é elevar esse retorno ao longo do tempo com as melhorias”, acrescenta.

Segundo o gestor, essa abordagem já se reflete em ativos do portfólio. “Tem prédio que a gente comprou com retorno de 7% e hoje roda a 12% ou 13%, justamente por conta da gestão ativa.”

Para ele, o investidor ainda tende a enxergar os fundos de lajes como homogêneos, mas há diferenças relevantes entre as estratégias. “O prédio B não é um prédio ruim. Muitas vezes ele só precisa de atualização, mas tem estrutura eficiente e muito potencial de geração de valor”, conclui.

Confira a seleção completa na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.

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